二手房贷款评估价怎么算的

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估，买房通过评估知道所买房屋是否物有所值，卖方通过评估知道自己房子的市价所值，那么二手房评估价是怎么算的呢？

一、二手房贷款评估价怎么算的

1、房屋评估的意思

在二手房交易的过程中，购房者向银行提出贷款申请之后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。

2、评估价的意思

评估机构一般会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价。

3、评估价的范围

评估百分比受到建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响。综合评估机构给出的房屋估值，以及对于风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意申请人的申请，并发放贷款。

二、评估方法

1、 市场比较法

挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。

2、成本估价法

二手房的的价格按成本估价法进行计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。

3、收益还原法

收益还原法的计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率，首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。

三、哪些因素影响房屋评估

房屋因素：包括房龄以及新旧程度、户型、楼层、朝向。

环境因素：包括物业管理、是否是独立小区、周边配套情况。

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