越秀·星汇城测评

▲越秀·星汇城-效果图

在城市发展过程中，千亩大盘功不可没。

千亩大盘的落地，不仅将带来相应的人口和配套设施的发展，亦能助力城市迅速崛起。

今天要聊的这个楼盘，是助力郴州西城门户片区蝶变的千亩城市运营级大盘，亦是同时具有大体量+国企+优教育+准现房+高品质的楼盘——越秀·星汇城。

从这个盘的表现来看，称得上是当下郴州市场颇具成长力的楼盘之一。

整体印象

亮点一：越秀地产，40载匠心国企。

越秀地产成立于1983年，是广州市属国企，1992年于香港上市，是全国第一批成立的综合性房企之一。

迄今为止，越秀地产已进驻全国30个一线和强二线城市，开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主。另外，还拥有包括广州国际金融中心在内的50多个大型商业物业。

▲广州国际金融中心夜景图

亮点二：千亩城市运营级大盘，助力西城门户片区蝶变。

2021年，越秀地产携手郴州市政府签订战略合作协议，打造大型城市运营项目——越秀·星汇城，助力郴州西城门户片区崛起。

作为郴州市“十大片区”规划建设的重点项目，未来将打造一个集“教育、康养、商业、文娱”于一体的城市新中芯。

当然，西城门户片区各项配套设施从规划到落地，还需要一定的时间，且规划存在一定的不确定性因素。

▲越秀·星汇城-效果图

亮点三：幼、小、初、高，15年一站式教育配套。

越秀·星汇城在城市运营的思路上将教育的引进作为重点，项目周边现已形成幼儿园+三完小北校区+市一中北校区的15年一站式教育集群。

未来西城门户片区还将配建初中，计划引进郴州市九中，构筑家门口的教育主场。

亮点四：封顶准现房，置业有保障。

目前项目在售的1栋、2栋已封顶，正在做外墙装修工作，预计于明年6月交付，安全性更有保障。

▲越秀·星汇城实景图

摄于2023年8月

区域配套

越秀·星汇城位于郴州市中心城区西北部新一中旁，隶属西城门户片区。

▲越秀·星汇城区位图

早在几年前，郴州市政府就决定着力打造“郴州西城门户”这一名片，即“以郴州一中新校区为依托的教育中心、以同心公园为生态基础的康养文体中心、以文化创意为基因的城市商业中心，实现老城复兴，产城融合。”

目前该片区教育配套已逐步落地，交通、商业、生态等配套还有待完善。

▲西城门户片区规划图

教育：项目周边现已基本形成15年一站式教育集群。

越秀·星汇城自建幼儿园，预计于明年交付；由越秀地产全额出资1.2亿元配建的三完小北校区已于近日交付，越秀·星汇城小区业主按政策优先入学；项目不远处还有市一中北校区、市四中。

此外，项目周边还将配建初中，计划引进郴州市九中。

▲三完小北校区

▲市一中北校区

▲市四中

交通：西城门户片区目前有同心路、同福路等城市主干道，未来还将新增规划恒辉路、同德路、华康路、和平路等道路，形成四横两纵路网格局。

不过，目前项目周边公交线路较少，待后续片区人口入住率提升及规划道路修建完成后，公交线路或会增设。

▲西城门户片区道路规划图

环境：越秀·星汇城周边有桂门岭公园、紫城社区中心文化广场、刘仙岭公园、北湖公园等休闲娱乐配套。

▲西城门户片区道路规划图

未来，西城门户片区还将以全民健身中心为辐射点，规划配建体育公园、同心公园等。

▲西城门户片区规划图

目前，全民健身中心已建成。

▲全民健身中心

商业：目前片区内暂无大型商业配套。不过，项目周边有下湄桥综合市场，可满足日常生活所需；且临近北湖商圈，可享有北湖板块商业配套。此外，西城门户片区还将配建大型综合商业中心。

▲北湖商圈

医疗：项目不远处有郴州市第一人民医院西院、北湖区下湄桥街道社区卫生服务中心，为健康保驾护航。

▲北湖区下湄桥街道社区卫生服务中心

项目规划

作为越秀首进郴州的“城市运营级大盘”，越秀·星汇城未来将打造一个集“教育、康养、商业、文娱”于一体的城市新中芯，助力郴州西城门户片区崛起。

▲越秀·星汇城-效果图

项目一期登云台组团规划建设9栋高层住宅楼，为板楼设计，总户数1072户。

工程进度

据2023年8月实景航拍图，越秀·星汇城一期1、2、3、9栋已封顶，正在做外墙装修工作，预计于明年6月份交付；5、6栋刚出地面。

▲越秀·星汇城实景图-摄于2023年8月

开发商介绍

越秀地产成立于1983年，1992年在香港上市，是全国最早成立的房地产综合开发商之一。

在40载的深耕历程中，越秀地产形成了以粤港澳大湾区为核心，以华东、中西部、北方为重要支撑的全国化战略布局，进驻全国30个一线和强二线城市，开发大型住宅项目200多个，服务超100万业主。目前是中国地产20强、广州市场第一的千亿国企。

以广州为例，半部广州城都是越秀打造，广州江南西商圈、流花商圈、二沙岛等核心商圈，广州IFC等城市级地标均出自越秀之手。

▲广州国际金融中心（IFC）

▲广州二沙岛

▲广州天河体育中心商圈

▲广州南沙

凭借国企的背景与雄厚实力，越秀地产近年来“三道红线”（资产负债率、净资产负债率、现金短债比）全部绿档达标。过去的五年越秀地产销售业绩实现连年增长，2022年全年合同销售额是前20房企中唯一实现正增长的企业。

▲数据来源：亿翰智库

户型分析

越秀·星汇城目前在售1、2栋的封顶准现房，均价5800-6200元/㎡。

其中1栋为2梯4户，1个单元33层，总户数128户；2栋为2梯4户，1个单元29层，总户数112户.

1、2栋在售户型有2个，均为N+1百变户型，分别为建面约105㎡2+1房、建面约143㎡3+1房。

建面约105㎡2+1房2厅2卫

坐北朝南户型

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▲建面约105㎡户型图

适合人群：

适合三、四口之家的刚需购房群体。

户型解读：

1.通透户型，主卧、次卧、客厅三开间朝南，通风采光较好。

2.餐客厅一体化设计，空间开阔，更显大气。

3.南向6.4m超长阳台，视野开阔，通风采光俱佳。

4.主次卧带飘窗或阳台，舒适宜居。

5.主卧为套房设计，带衣帽间与卫生间，且带飘窗。

6.动静分区明显，户型紧凑实用，无浪费面积。

改造建议：

1.该户型可改造为3房，户内花园可以做儿童房或娱乐室。

2.次卧、客厅可与阳台相连，扩充室内面积。

建面约143㎡3+1房2厅2卫

坐北朝南户型

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▲建面约143㎡户型图

适合人群：

适合三、四口之家或三代同堂的购房群体。

户型解读：

1.得房率高，赠送面积较大，飘窗为全赠送，户内花园、阳台为半赠送。

2.入户玄关设计，可放鞋柜，私密性较好。

3.餐客厅一体化设计，且连接阳台，空间开阔。

4.主次卧带飘窗或阳台，舒适宜居。

5.主卧为套房设计，带衣帽间与卫生间，且带2个飘窗。

6.南向约8.5m超长阳台，视野开阔，通风采光俱佳。

7.主卧、次卧、客厅三开间朝南，通风采光较好

改造建议：

1.该户型可改造为4房，户内花园可以做儿童房或娱乐室。

2.次卧、客厅可与阳台相连，扩充室内面积。

项目概况