2022年起，法拍房全面限购！

摘要：“法拍房全面限购”的靴子终落地！

曾被当成能绕开限购政策买房的“漏洞”——法拍房，如今要被堵上了。

日前，最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，规定称，“从2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍。”

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》

（2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行）

　　为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

　　第一条  人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

　　第二条  人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

　　第三条  人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

　　第四条  买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

　　依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

　　第五条  司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

　　第六条  人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七条  除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

　　第八条  人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

　　第九条  本规定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

以上《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，将司法执行房产过程中涉及的拍卖、变卖及抵债的全部程序都纳入限购范围，可谓全面、彻底，具体可归纳为如下三个方面：

1、对于存在房地产限购政策的城市，不具备购房资格的，将不能参与司法竞拍；

2、如果你是申请执行人，但不具备购房资格，房产即使流拍你也不能抵债取得；

3、假如你虚构购房资格，将被追究法律责任，包括民事、刑事责任等。

02

纠偏法拍房，再敲房住不炒警钟

自司法部2017年开通法拍房网络拍卖渠道后，法拍房数量连年上升，2021年全国法拍房成交量达百万套。由于法拍房基本不受限购政策的约束，且价格甚至能达同类商品房5-7折水平，致使法拍房成为不少人眼中的“香饽饽”。

在政策和价格的双重优势下，不少投机取巧者盯上了法拍房，成为“竞拍大军”中的一员。他们大多具备更强的竞价优势，高溢价成交的现象屡见不鲜，间接扰乱了住房市场秩序。

不仅如此，由于法拍房采用“竞价买房、价高者得”的原则，某些房东将法拍房的成交价作为自己的出售参考价，在一定程度上成为拉高房价的“帮凶”。

针对法拍房不限购漏洞下，引发的种种对房地产市场产生的负面影响，政策再打补丁，从2022年1月1日起，将全国范围内的法拍房统一纳入到限购范畴中！

短期来看，此次最高人民法院对限购政策下的法拍房叫停，对郴州市等“法拍房尚未限购”的城市而言，法拍房市场成交量与成交价可能会下跌，财产分割等纠纷引起的法拍房执行难度或将加大；对北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚等已出台过相关“法拍房限购”的城市而言，影响并不大。

长远来看，本次最高人民法院出台规定，从全国层面、从法律层面将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，防止投资客到不受房产所在地限购政策影响的地区购买法拍房，打击借法拍房来变相炒房的现象，促进司法拍卖房市场的健康发展，是对“房住不炒”定位的坚持。

03

法拍房纳入限购范畴

为刚需捡漏创造机会

法拍房限购直接覆盖全国范围，这对想通过法拍捡漏的刚需购房者而言是个福音。

以往，尤其是优质法拍房源，参与热度与溢价率往往较高，拍卖过程中，法拍房不断往上加价的几率会更大，这样很容易抬高成交价。限购之后，可以提高法拍参与门槛，有效防范优质法拍房炒作的现象，参拍人数有可能会减少，法拍房的价格相对也会降低，对刚需购房者是好事。

撇除可能存在的后续纠纷，仅从价格上看，法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。

▲郴州市法拍房-千里湖山一期4栋1503房

图源：司法拍卖官网截图

以郴州市去年 10月14日司法拍卖的一套房源为例，该标的物为千里湖山一期4栋1503房，建筑面积为136.91㎡，变卖价为479452元，保证金为95890元，增价幅度为4794元，最终以低价479452元成交，约3502元/㎡。

据郴房网网签数据，去年10月，该标的物所在项目千里湖山网签均价达4685元/㎡，若以此价格购买，购房者需要花费约641423元才能买到该房源。而今，竞拍者仅以479452元拍下该房源，在原价的基础上打了7折，减少了近161971元的支出。

不过，风险与利益并存，“捡漏”意味着承担风险。

法拍房的低价与其存在的风险密切相关。许多法拍房不仅存在多层抵押、轮候查封等问题，而且存在该房产上居住权的设立，及原房主与第三人存在租赁关系导致交付困难等难题。

不少购房者因盲目贪图“捡漏”，忽视了法拍房存在的各种风险，导致在竞买到法拍房后，陷入房屋长时间无法交付、产权证无法及时办理、卷入新的产权纠纷诉讼等复杂纠葛中，付出了远比市场价更高的成本。

尽管法拍房可能存在诸多风险，但风险仍是可控的。如果在购房前做好尽职调查，准确识别并控制风险，制定科学、合法的风险排除方案，购买法拍房依旧能够获得比二手房更高的收益。

最后，法拍房是个零和博弈的小众市场。如今一套法拍房上架，一堆人盯着，其中不乏专业人士和机构，想要“捡漏”的难度可想而知。所以，对于法拍房，拍卖前必须要进行尽职调查，避免踩雷。否则一旦某个环节出现问题，那就是血本无归！