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十个关键词,揭露2022年郴州楼市真相

橙子聊房

橙子聊房

2023-01-07 原创 浏览:4347 0人评论

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摘要:2022年度十大关键词,带你读懂郴州楼市的风云变化。

转眼间,2022年已告一段落。这一年,房地产行业遭遇近20年未有之大变局。


政策环境多维放松,但购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转;新房成交低迷,整体量价齐跌,市场压力激增;土地市场热度降至冰点,地方国资是年内拿地绝对主力……


从楼市角度而言怎么描述2022?转折之年、分裂之年、变局之年?也许都是,也许不都是。


今天,小编梳理了“2022年度郴州楼市十大关键词”,带你读懂2022年郴州楼市的风云变化。




No.1

新政


2022年的郴州楼市,堪称政策调控大年,政策工具箱大招频出,已达近十年最宽松期。


3月31日,郴州住房公积金新政出台,提高贷款额度、恢复异地贷款政策、放宽提取次数限制。(点击此处查看公积金新政)


6月8日,《关于促进房地产市场良性循环和健康发展的若干措施》出台,包含实施购房补贴政策、保障业主子女就近入学、优化预售资金监管等十条措施。(点击此处查看“郴十条”)


10月13日,市住房公积金管理中心发布通知,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%。


最后是房贷利率下调,5年期以上LPR已历经1月、5月、8月的三次调降,共下行35个基点,达4.3%水平。目前,郴州房贷利率为:首套4.1%(LPR-20基点),二套4.9%(LPR+60基点),创历史新低。


中央层面,“三支箭”相继落地(点击此处查看详情)、“金融支持16条”(点击此处查看详情)出台,以更快恢复房地产市场平稳健康发展。


综合来看,今年的房地产政策调整具有全面性、广泛性,从中央到地方,从需求端到供给端,从“救项目”转向“救企业”。


预计未来,在“保交楼、保民生、保稳定”之下,房地产政策还将继续宽松。



No.2

量价齐跌


受疫情反复、经济下行及市场信心缺失等多重因素影响,今年以来,郴州楼市持续低位运行。


据郴房网房地产销售网签数据,2022年郴州楼盘住宅总计成交10361套,总金额约69.72亿元,总面积约122万㎡。(点击此处查看2022年房地产销售网签详情)


其中,成交套数高位回落,同比2021年住宅17112套,下降39%;同比2020年住宅21100套,下降51%。


▲2022年郴州楼盘成交套数对比


成交均价同样有所下跌,2022年郴州市新房均价为5714元/㎡,同比2021年的6006元/㎡,降幅达292元/㎡,下跌约5%。


整个2022年度,购房者观望情绪浓厚,市场置业信心仍不足。郴州楼市行情步步探底,新房成交量、成交均价较往年大幅缩减。



No.3

城投兜底


受销售持续下行及融资受限等因素影响,2022年郴州市房企投资拿地大幅缩量,土地市场供需均表现低迷。


据统计,2022年度郴州市本级供应110宗地块,成交82宗地块,其中有18宗涉宅用地,成交总面积约84.7万㎡,成交总金额约25.96亿元,且全部地块均为底价成交,没有溢价。


从成交企业来看,全国性的民营开发商基本暂停拿地,国、央企也少了身影,地方城投成为拿地主力,土拍托底现象较多。


城投拿地看似没让土地流拍,但是难以形成有效供应,甚至一些地块完全没有动工,不过是把危机后延。


另外,部分项目虽然可以通过联合优质开发企业入市,但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。


从趋势来看,当前销售市场下行压力仍较大,短期国资托底现象仍将延续,预计在市场销售企稳回暖后,房企才会逐步恢复投资拿地。



No.4

供应腰斩


2022年1-12月郴州市区一共获批145张预售证,关联43个项目,共计11483套房源入市,同比2021年的25902套,下降55.7%,房源供货量几近腰斩。(点击此处查看郴州楼盘2022年度预售盘点


▲2022年郴州楼盘供货对比


供应量腰斩的背后:一方面,受行业大环境遇冷影响,开发商对当下市场的购买力缺乏一定信心,进而放缓拿证、推货节奏;


另一方面,地方主管单位在有意收缩供应,控制预售项目的批准,毕竟长期供大于求的市场不利于房地产行业及市场的长期发展。



No.5

区域分化


从2022年市场表现来看,郴州楼市12大板块间两极分化愈演愈烈,称得上冰火两重天。


▲2022年板块住宅排名


具体看数据,置业热门区域城东与五岭板块在楼市成交中占主导地位,两大板块均贡献了近三分之一的成交量;而有些板块,如南塔、龙泉等供货量较少的板块,月均去化仅有10余套。


未来,受板块自身硬件、供货量等因素的影响,这种两级分化格局,还将日益加剧。



No.6

以价换量


自 2021 年起,受“三道红线”、“融资限制”等政策制约,各大开发商的融资及现金流出现了危机,郴州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售,而这种打折降价潮在2022年愈演愈烈。


从市场表现来看,包括龙头房企在内,均在执行着降价促销、库存大甩卖的销售策略,绝大部分项目都纷纷推出了“特价房”,普遍降价几百元到千元不等。


初期多以特殊楼层的房源为主,发展到后期,出现了整盘降价的情况,这在2016年至今都是相当少见的。


轰轰烈烈的降价潮带来了房价实质性的下跌,2022年郴州市新房均价,同比2021年降幅达292元/㎡,假设购买一套120㎡的房子,2022年购房能省下总房款约3.5万元。



No.7

集团化办学


2022年,郴州教育新格局,“集团化办学”正式启航。


截至目前,郴州市已成立共计9大教育集团,其中有市一中、市六中、湘南学院附属小学3大市属教育集团(点击此处查看详情),以及市九中、市五中、北湖实验学校、市三完小、市九完小、涌泉小学6大北湖区教育集团(点击此处查看详情)


按照计划,全市到2022年底将建立不少于20个基础教育集团,到2023年底将建立不少于50个基础教育集团。


各教育集团的相继成立,有利于促进各校之间教育资源的流通,分摊名校热度,提升郴州整体教育水平。


与此同时,不少房企销售楼盘时以挂牌学校作为楼盘主要卖点进行宣传,而愿意为此买单的购房者更是不在少数。 



No.8

房住不炒


尽管在市场下行压力下,房地产政策全面转向支持为主,但“房住不炒”始终是政策底线。


2022年中央多次强调房地产政策坚持“房住不炒”基调:


10月,党的二十大报告中,针对房地产的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,整体与“十九大”报告一脉相承。


12月,中央经济工作会议仍有“房住不炒”的表述,但相关提法位置有所后移。


二十大报告、中央经济工作会议均再提“房住不炒”,也意味着,“房住不炒”是我国长期坚持的房地产行业定位。



No.9

保交楼


2022年,受疫情反复和楼市低迷的双重冲击影响,全国范围内出现了不同程度的停工、延期交付等情况。


在7月底召开的中央政治局经济工作会议上,“保交楼”三个字成为了房地产市场工作最关键的定调。


对于遇到困难的房企来说,“保交楼”是底线;而对于另一部分房企来说,“交付力”则是自身实力的一次展现。


在2022年的郴州楼市中,也有不少表现出色的“优等生”,如湖南建投东玺台、长房金宸府、云鼎天阙、融华上品澜庭、万腾观山悦等项目,实现如期交付,为购房者提供置业安全保障,为郴州房地产市场的健康发展贡献力量。


▲湖南建投东玺台实景图


▲长房金宸府实景图


▲云鼎天阙实景图


▲融华上品澜庭实景图


▲万腾观山悦实景图



No.10

支柱产业


行业定位决定政策取向,近期高级别领导明确“房地产是国民经济的支柱产业”,在当前的市场环境下,肯定房地产的重要性更具积极意义,有助于房地产市场信心的修复。


12月15日,国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。” 



12月18日,中央财办有关负责同志再次强调“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广,是国民经济支柱产业”。


房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要,在支柱产业定位之下,预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速,力度有望进一步加大。



总的来看,2022年是迷茫与信心充斥的一年。成交低迷,房企、购房者、从业者等各方行业参与者深陷迷茫;但同时利好频发,处处蕴含生机。


本文或许无法尽然概括楼市全貌,但每一个关键词,无论好坏,都折射着这个行业的微妙变化。 


没有一个冬天不可逾越,没有一个春天不会来临!如今,正处在楼市的关键转折点,各项好消息纷至沓来。


我们有理由相信,2023年,会是一个新的开始,共同期待~

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