鼎森·书香苑测评

▲鼎森·书香苑实景图

摄于2023年8月

现下郴州各类楼盘“遍地开花”，它们在规模上首先就有着很大的差异。

有些小区只有两三栋楼房，有些则具有占地七八十万平方米的超大规模，形成一个超大社区。

但是由于近些年疫情影响，不少大楼盘受到冲击，烂尾现象频出，很多人开始纠结：小区是大点好，还是小点好呢？规模较小的楼盘，值得买吗？

今天我们就来讲讲小楼盘--鼎森·书香苑

整体印象

亮点一：郴州西城门户，发展潜力大。

▲鸟瞰图

鼎森·书香苑位于郴州西城门户核芯区域，郴州西城打造新型EHB产业，实现老城复兴，产城融合；打造以郴州一中新校区为依托的教育中心、以同心公园为生态基础的康养文体中心、以文化创意为基因的城市商业中心，着力打造“郴州西城门户”这一名片，未来将在这里打造一个集‘教育、康养、商业、文娱’为一体的城市新中芯。

亮点二：教育资源丰富，九年教育“邻”距离。

▲郴州市第四中学

鼎森·书香苑周边有郴州市一中北校区、八完小、十一完小、十八完小、三完小北校区、郴州市四中、综合职业中专、湘南幼儿师范高等专科学校等，教育资源丰富。根据郴州2023年小学、初中划片分别为同福小学（原市十一完小）和郴州市第四中学，且学校离项目不远，较为方便。

亮点三：户型赠送面积大。

▲户型图

鼎森·书香苑在售户型为建面约89-120㎡，以刚需为主。户型赠送面积大，每个户型除半赠送阳台和全赠送飘窗外，还有结构板可以使用。

亮点四：目前项目为准现房。

▲实景图

鼎森·书香苑目前已处于收尾阶段，小区已实景呈现，看的见，摸得着，预计于2023年10月交付。

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区域配套

鼎森·书香苑隶属于下湄桥板块，基础生活设施齐全，距离北湖商圈较近，能快速到友谊中皇城、友阿等大型商场。且板块内拥有龙女温泉、天堂温泉等郴州具有代表性的旅游景点，生态资源丰富。

房价又属于郴州的低洼地带，适合不少预算有限的刚需置业者或养老购房者。

小区位来看，位于郴州市同福路66号，北临同辉路，西临同福路，东接南岭大道，南面为越秀·星汇城。

▲项目区位图

交通：小区门口设有公交车站台。目前仅有一中北校区专线经过，因附近住户不多，待日后鼎森·书香苑和越秀·星汇城交付入住将会开通更多线路。现乘坐公交车需步行至南岭大道。

依托同心路、同福路两条城市主干道，西城门户片区新增恒辉路、同德路、华康路、工交路、平安路、和平路等，未来恒辉路建成，将加速链接北湖城芯，形成4横2纵路网格局，避免老城区落后交通规划导致上下班高峰及周末堵车状况。

教育:根据郴州2023年教育局发布的中、小学区划片，鼎森·书香苑项目小学划片为同福小学（原市十一完小），初中划片为郴州市第四中学。

▲郴州市第四中学

环境：鼎森·书香苑周边生态休闲资源丰富，背倚下湄桥公园(规划中)，近揽龙女温泉，鲜氧环绕，四季皆景。

▲龙女温泉

商业：鼎森·书香苑自带社区商业，目前周边商业还未成型，依托于北湖商圈，下湄桥综合市场、友阿国际广场、步步高等。

▲社区商业

▲友阿国际广场

医疗方面：片区内有郴州市三医院北院、第一人民医院西院和社区卫生服务中心。

▲郴州市三医院北院

▲社区卫生服务中心

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项目规划

鼎森·书香苑总占地面积约9488.8㎡，总建筑面积31048㎡，由3栋住宅组成（一期为1、2#栋，二期为3#栋），总户数306户（一期为176户，二期为130户），规划总停车位307个（一期194个，二期113个），人车分流，绿化率约为30.4 %。

▲鸟瞰图

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实景展示

鼎森·书香苑延期交付，预计于2023年10月交付，目前项目处于扫尾阶段，实景呈现。因地块原因，小区不大此次交付2栋住宅，园林也相对较少，外立面规划采用褐色+米白色真石漆，架空铺设地砖内并且瓷砖上墙，配有二层停车场，停车场铺设地坪漆。

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

▲实景图

户型分析

鼎森·书香苑目前在售一期1、2栋实景准现房。

项目在售户型有5个，分别为：建面约89.8、101.15、110.55、110.76、120.37㎡，最近网签均价为5600元/㎡。

▲鸟瞰图

1栋：1栋为两梯四户，共1个单元22层，在售户型为建面约89.8㎡2+1房和110.55㎡3房。

建面约89.8㎡2+1房2厅1卫

坐北朝南紧凑三房

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▲建面约89.8㎡户型图

适合人群：

适合刚需购房群体。

户型解读：

1.入户处有玄关设计，保证了私密性，还可以放鞋柜。

2.餐厅客厅一体的设计显得更加大气，通风采光不错，无暗房。

3.赠送面积大，得房率高，除半赠送阳台和全赠送飘窗外，厨房处还有结构板赠送，可以设置为晾衣区。

4.整体户型较为方正。

5.动静分区明显无浪费面积。

6.主卧和次卧均带大飘窗，采光以及视野较好。

建面约110.55㎡3房2厅2卫

南北通透双阳台

▲建面约110.55㎡户型图

适合人群：

适合刚需三口之家的的购房群体。

户型解读：

1.整体户型方正，餐客厨阳台一体的设计，空间延伸感非常强，动线流畅。

2.南北通透设计，拥有更好的采光和通风，且景观阳台面积大。

3.动静分区明显，动线互不干扰。

4.入户区阳台可设为晾衣区。

5.赠送面积大，得房率高，除半赠送阳台和全赠送飘窗外，入户处还有结构板赠送。

6.厨房不算大，可设计成L型厨房。

7.北向卧室相对较小，建议做榻榻米。

8.主卧为套房设计，带独立卫生间，且配有大飘窗，舒适度高。

2栋：2栋为两梯四户，共1个单元24层，在售户型为建面约101.15㎡、110.76㎡和120.37㎡三房户型。

建面约101.15㎡3房2厅1卫

坐北朝南紧凑三房

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▲建面约101.15㎡户型图

适合人群：

适合刚需三口之家的的购房群体。

户型解读：

1.入户处有玄关设计，保证了私密性，还可以放鞋柜。

2.餐厅客厅一体的设计显得更加大气，通风采光不错，无暗房。

3.赠送面积大，得房率高，除半赠送阳台和全赠送飘窗外，厨房处还有结构板赠送，可以设置为晾衣区。

4.整体户型较为方正。

5.动静分区明显无浪费面积。

6.三间卧室采光以及视野较好。

7.景观阳台面积大，与客厅可融为一体。

建面约110.76㎡3房2厅2卫

南北透通，三阳台

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▲建面约110.76㎡户型图

适合人群：

适合刚需三口之家的的购房群体。

户型解读：

1.该户型与1栋建面约110.55㎡户型类似，只是改户型餐厅带生活阳台的区别。

2.整体户型方正，餐客厨阳台一体的设计，空间延伸感非常强，动线流畅。

3.南北通透设计，拥有更好的采光和通风，且景观阳台面积大。

4.动静分区明显，动线互不干扰。

5.入户区阳台可设为晾衣区。

6.赠送面积大，得房率高，除半赠送阳台和全赠送飘窗外，入户处还有结构板赠送。

7.厨房不算大，可设计成L型厨房。

8.北向卧室相对较小，建议做榻榻米。

9.主卧为套房设计，带独立卫生间，且配有大飘窗，舒适度高。

建面约120.37㎡4房2厅2卫

南北通透，三阳台

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▲建面约120.37㎡户型图

适合人群：

适合二胎家庭和三代同堂的购房群体。

户型解读：

1.入户区可设置门厅，保证私密性。

2.厨房相对较小，约5㎡。

3.整体户型方正，餐客厨阳台一体的设计，空间延伸感非常强，动线流畅。

4.南北通透双阳台设计，景观阳台面积较大，拥有更好的采光和通风。

5.动静分区明显，动线互不干扰。

6.主卧为套房设计，带卫生间，且配有大飘窗，舒适度高。

7.北向两间卧室不算太大，不到8㎡。

8.赠送面积大，得房率高，除半赠送阳台和全赠送飘窗外，入户处还有结构板赠送。

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项目概况