摘要：政策的落地执行，从来都不是一件易事。 2020年8月20日，央行出台三道红线政策，同年12月31日，央行发布两道红线政策。多年来“越调越涨”的房地产市场仿被按下了暂停键，楼市钱荒，行业骤冷。 拆弹之中，偶有误伤。10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工
2020年8月20日，央行出台三道红线政策，同年12月31日，央行发布两道红线政策。多年来“越调越涨”的房地产市场仿被按下了暂停键，楼市钱荒，行业骤冷。拆弹之中，偶有误伤。10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。随后，10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在金融街论坛年会上表示，房地产合理的资金需求正在得到满足，健康发展的整体态势不会改变。从政策发布到调整纠偏，历时一年，国家对房地产的态度、未来方向走势更加明确，值得认真复盘一下。
2016年以前，我国房地产融资政策相对呈现周期性和一刀切，主要跟随房地产市场的景气度收紧或放松。2016年以后，持续扩张的房地产融资规模已经成为需要防范的“灰犀牛”，“补齐房地产金融宏观审慎框架”、“加快建立房地产金融长效管理机制”等字眼在央行和银保监会等部门文件中持续出现，于是我国房地产融资调控思路进入长期化、精细化阶段，拒绝以往“按下葫芦浮起瓢”的情况。对房企设置的三道红线，其实也是给银行一个筛子，哪些房企好，哪些有风险，让银行心里有个数。面对这种情况，一方面，执行者容易唯恐自己对政策领悟不到位，层层加码，另一方面，银行也面临着两道红线的压力，落到执行层面，第一反应肯定是多借钱给绿黄橙三档房企，为了自保，红色那波，干脆不借了，反正红档房企“有息负债不得新增”。这种一刀切的做法，显然与国家精细化的调控思路不符，所以要纠偏。所以本质上，不管是三道红线还是消除“误解”，都是融资调控思路精细化的体现。对银行来说，要提升业务的质量，不能一刀切，哪些能贷哪些不能贷，不能只凭“三道红线”，要更细致地评估。未来针对三道红线可能会出细则。三道红线在控制风险的同时其实给房企留有发展余地。控制的是房企有息负债规模增速，而不是规模本身。
下半年开始，房企频频暴雷，由中小房企蔓延至大房企，这与地产相关信贷收紧有密切的关系。近年在MPA考核框架下，监管部门对银行涉房贷款比例普遍要求下降至一定比例，同比增速自2018年中以来持续收敛。2020年6月，开发余额同比增速自2018年的24.2%降至8.4%。现金流是房企的命脉，信贷收紧之后，房企为了维持现金流，正常操作就是提升存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为。但是除了三道红线，还有其他政策在调控着房地产，比如拿地成本上升导致房企利润下降，一些地方政府加强了对预售金的监管，“限贷”政策很大程度上影响了销售，这些政策都导致了房企回款难、回款少。房企大力打折促销通过各种方式回款还债之后，得不到银行新的资金支持，无法支撑新的项目正常运转，无法兑付供应链的商票导致停工。自身造血受阻，就要寻找外部输血，房企为了应对负债通过高额利息借新还旧，但这无异于饮鸩止渴。三道红线发布后，房企渴望快速完成监管任务。截至 2020年末，41家房企中有35家归档情况有所好转或无变动，12家实现不同程度降档。这种快速短暂的完成监管任务，有的是以冒更大的风险实现的。例如，为了满足现金短债比的要求，不少房地产企业在年底大幅度向金融机构借“债”， 实则是通过底层项目要求金融机构入股，便增加了少数股东权益和银行存款，通过这样的手段就可以满足现金短债比的监管要求，到2021年初，再归还“借款”以及高额的利息。最终风险暴露，资金链断裂。批量房企暴雷之后，反过来又影响银行授信意愿，形成恶性循环。2、对消费者而言，项目烂尾、“降价潮”，普通人被误伤以前小房企的项目烂尾，大家在购房时会注重选择大开发商、品牌知名度高的房企。可是突然大房企的房子都要烂尾，购房者不明白为什么房企这么大规模，业内公认的品质楼盘，自己五证齐全，掏空六个口袋买的房子怎么就突然烂尾了。恒大事件后，“烂尾”、“退房”等百度词条热度持续上升，据统计，某千亿房企暴雷之后，约有50个项目面临烂尾，据人民法院公告网显示，截至9月底已有302家房企宣告破产，全国烂尾项目数量可想而知。烂尾之后，购房者希望用各种方式，制造网红烂尾楼，引起有关“领导重视”，进一步渲染了市场恐慌情绪。虽然一些地区政府会抓住烂尾项目负责人，也通过法院联动机制等方法维护消费者权益，但是实际解决效果、解决细节不得而知。项目不烂尾，也难逃“降价潮”。七成房企都在降价出售，其中不少头部房企平均销售价格较去年同期降低15%以上，更有房企甚至6折、7折出售。一个月前一万三一平买的房子，开发商连夜开工八千卖掉，房价过高承担的是普通百姓，房价过低，遭殃的也是普通百姓。而融资环境、债务状况不改善，只会引来更大的降价潮。市场预期决定市场参与者的行为，但房地产悲观情绪过度发酵，地产股遭到抛售，美元债频繁违约，评级下调，基金持仓降至低水平，反过来影响了龙头房企的发展积极性，间接影响了房地产行业更加合理健康的发展节奏。市场预期的降低也真切反应在了数据上，甚至已经拖了GDP的后腿。根据国家统计局的的数据，三季度GDP增速放缓，仅有4.9%，而二季度是7.9%，其中，建筑行业增速-1.8%，房地产业-1.6%，前三季度，全国住宅新开工面积六年来首次降至最低，下降了3.3%。三道红线和两道红线对抑制楼市热度的效果可以说是立竿见影。调控的目的，是为了倒逼房地产行业利润趋于合理，管理数字化，产品优质化，施工绿色化，如果行业情绪一味下降，则是过犹不及。因此，央行这一次对“三道红线”和“房地产集中度管理制度”重新作出解读，明确指出金融部门要“准确把握”房地产金融管理制度，支持开发商合理融资，配合各地复工，回暖信号明显。
如何拯救一个濒死的人？先救命，让他活下来，再增强内生动力，让他健康起来，最后养生，让他活得更久。根据以往的经验，房地产行业的回暖多依赖于政策的放松。而误读消除之后，在房住不炒的大背景下，一部分房企将能够活下来，本身底子好的房企，更能健康起来，而且活得更久。（一）救命：房企的合理贷款需求将被满足，品质高的项目更受青睐央行这次回应，房企合理的贷款需求可以对部分有偿债能力的红档房企发放开发贷。市场也认为，对房地产相关的授信会边际好转。这给了很多房企喘息的机会，甚至能把一些房企从鬼门关拉回来。但是前面我们说过调控精细化是方向，那么，给哪些房企授信？什么属于“原本应该合理支持的新开工项目”？从银行的角度来考虑，以前房企贷款的优点在于既能发放企业贷款，又扩大了个人贷款，两全其美。五道红线之后，对于踩线房企，银行不能一下收回授信，毕竟规模太大，但也是逐步压降，而且房开项目越来越审慎，“比如几年前某大行在审核华东区某三线城市头部房企的开发项目时，本来省行都通过了，但是总行在审批的时候给否决了，认为资金有风险。”如果项目不是核心位置，投资端就会担心回款回得慢，收益效果差，审核就会更加严格。但在整个政策框架下，不同区域不同地区的状况也有差别，比如有的踩线房企不少项目销售表现很好，且处于市场相对稳定、活跃的区域，银行还是愿意抢着授信。行情不好时尚且如此，政策回暖，可以预见好地段、好品质的项目更受青睐。所以归根到底，房企还是要倒逼自己提升经营能力，救命也要底子好，投资更加谨慎、注重产品质量，这样的项目任何时候都有市场。三道红线是为了倒逼企业自身造血能力，政策误读堵上的部分，误解消除后也将得到改善。快速周转、销售回款，拿符合自己能力的地，建绿色品质住宅，提升造血能力。1、或将适当放宽预售资金用于项目工程的额度限制，助力开工竣工项目预售后开发贷归还和后续施工都需要钱，而很多开发商反馈新房完成预售后对于预收款用于项目施工的要求过于严格，导致现金流枯竭。据wind数据，2021年2月以来，房地产开发资金来源于定金及预售款的同比增速直线下滑，2021年7月和8月增速为负，为一年来的最低点。而在“维护购房者合法权益”的背景下，保交房成为政策执行的核心，而预售资金作为主要的房企造血来源，适度放宽用于工程进度的使用额度化解企业流动性压力很有可能。这在早前也有先例，疫情期间，浙江政府曾发布《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》，其中提到疫情防控期间预售资金中可用于前期工程费、管理费、销售费、财务费等其他费用由总额的20%提高至30%。按揭作为正常的销售回款，属于房企内生现金流。造血能力恶化在于按揭回款的快速恶化，项目销售后，无法获得预售房款，通过现金流保障工地施工。而背后的核心原因在于房贷集中度管理在新增信贷放缓背景下，按揭可投放额度不足。所以，在市场下行，销量增长放缓的情况下，按揭投放占比会适当性地放宽。据了解，青岛建行、工行贷款额度已经全面放开，其他行也在陆续跟进。需求端的积极预期引导是当前市场的重中之重，部分银行表示，目前的额度比之前要宽松一些。同时，预售资金监管依然严格执行，防止预售款挪用。红档房企需要减少资本开支，放缓拿地是减少融资缺口的重要举措，不仅可以减少支付拿地款，而且能够降低后续的工程支出，但这也是无奈之举，拿地减少就代表着公司未来的资产规模增长受到限制。从今年8月百城土地成交角度来看，有效成交明显不足，流拍率达到30%，是近年来的新高。之前明源君也写过四季度《房企拿地的好时机到了》，政策回暖之后，房企可以根据自己的资金状况、土地储备和未来销售计划适当的增加拿地金额。良好的市场预期，健康的行业环境，就是企业的养生环境。央行层面，房地产金融市场的纠正工作正在展开，后续房地产信贷领域“钱荒”的压力势必减少，毕竟，调控房地产，不是要搞死房地产。地方层面，近日，哈尔滨出台促进房地产市场平稳健康发展十六条举措，提出了降低预售许可标准，加快预售资金返还，降低土地增值税税率，支持房地产企业促销活动，降低房地产企业征地成本等政策。另外， 房企也在通过密集的债券回购提振市场信心。同时，不要心存侥幸。高层表示，房地产风险总体上可控的，可控意味着大幅度的放松不太可能，大规模救市的做法也不存在。风险房企必须出清，只不过要优化路径，通过项目回款促进工程正常进展，通过规模的下降实现风险企业软着陆与出清。风物长宜放眼量，房地产的走向在一次次政策中更加明晰，修复需要一个过程，但细心的人已经整好行囊，重新上路 。
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