橙子聊房
2021-12-13 原创 全国 郴房网整理 浏览:5978 0人评论
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摘要：放眼整个楼市，今年年底或许就是房价“洼地”，楼市留给刚需和改善的时间真的不多了！
拨开云雾见天日，守得云开见月明！
当市场一片悲观情绪之时，楼市风向正悄然发生着转变。就目前全国释放的房地产信号而言，楼市触底反弹的号角或已吹响，年末最佳置业契机或已到来！
01
政治局会议强调
促进房地产业健康发展和良性循环
住房问题关乎发展，也关乎民生。
临近年底，2022年的楼市调控取向备受关注。12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。
在房地产方面，会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”这在业内看来，是对房地产行业给予明确支持的重磅信号。
其中关于“良性循环”的提法属于首次。
房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付，由于整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长。
因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，这其中最重要的就是增加资金润滑剂对循环链条的疏通。中指研究院对此表示，预计未来，行业环境改善预期将进一步明确，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；
另一方面，房企开发贷和并购贷合理发放，有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。
同时，此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。
总体而言，本次中央政治局会议对房地产市场的定调仍然坚持房住不炒的主基调，调控依旧“稳”字当头，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的任务展开。相信伴随着调控政策的稳步推进，房地产市场实现平稳健康发展指日可待！
02
央行宣布全面降准
楼市的最坏时刻或已过去
熟悉的漫漫大水，又来了。
就在中央政治局召开会议的同一日，央行对外公布，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准为面向所有金融机构的全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。
▲中国人民银行官网截图
“全面降准”意味着商业银行被冻结的资金减少了，可以放贷的资金增加。这无疑是一次疏通房地产链条良性循环的重要举措。
对楼市而言，政策加大对经济大环境的扶持，会对房地产周边有所利好，进而提振楼市信心，但其本质并不是为了放松楼市调控，对楼市的利好影响也会表现得比较温和。
对购房者而言，降准释放的资金会让银行的资金面变得充裕，购房者按揭的话也能够相对获得平稳的信贷价格，或者刺激银行给购房者一些购房利率优惠。
当政策变得适度友好，新的机会就会悄然出现。与此同时，通货膨胀正在逼近，纸币贬值无可避免，而跑赢通货膨胀还得靠买房！实际上，在此之前，央行等监管部门就已频频发声，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对涉房贷款“一刀切”，一句话，收紧的资金开始向购房者和房企宽松。
信贷的放松，其实是给购房者加了“双重”保障。
一重是对首套房首付比例、利率进行良性调控，降低置业压力，让购房者买得“舒心”；
另一重是对开发商予以合理信贷支持，避免停工、烂尾等系统性风险出现，让购房者买得“放心”。
与此同时，楼市逐步回暖的迹象已现。
比如购房者层面，多地首套房贷利率出现不同程度下调，刚需购房信贷需求得到满足；
比如市场层面，地产股板块的大涨和融资环境解冻；
再比如国际层面，以高盛为代表的国际投行正在买入中国房企债券，准备看准时机抄底。
种种迹象表明，楼市已触底反弹，正迎来复苏、回暖！
03
典型房企销售目标完成率整体不足八成
“价格战”一触即发
距离2021年结束还有20余天，给房地产企业冲刺全年销售目标的时间已所剩无几。
据不完全统计，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，1-11月份典型房企销售目标完成率整体不足八成，且这一指标首次低于最近四年同期水平，市场降温态势可见一斑。不少房企完成全年业绩目标仍有一定压力，“以价换量”已成为行业共识。
另外，年底是房企花钱最多的月份，也是房企资金链最紧张的时刻。无论是银行的贷款、农民工的工资，还是所有乙方单位的欠款、所有员工的年终奖，在过节前都要大部分兑现。这种环境下，房企或为了完成年度目标，或为了应对债务还款，将持续加大推盘和营销力度，降价促销以刺激销售回笼资金，为2021年做最后的冲刺，而这时也将迎来房价抄底的最佳时机。
04
郴州房价“五连跌”，反弹在即
郴州楼市降价风波仍在持续发酵，有明降的、有暗降的、有优惠包装降价的、有以赠送之名降价的等等。
然而，这波特价风并未像以往一样唤起购房者的热情，众人在持续观望，似乎在等待更大力度的降价。那么房价真的会一降再降吗？下跌底线又将在何时出现？
▲2021年郴州房价走势图
从房价走势图来看，今年以来，郴州房价整体呈下跌态势，并且自7月开始，连跌5个月，12月更是降至均价为5708元/㎡的冰点。不过，就目前市场情况来看，未来房价或将止跌回涨。
日前，中指研究院在“2021中国房地产大数据年会”上发布《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告。该报告预测，2022年，“中国商品房销售面积或出现下滑，销售均价结构性小涨2%至3.5%”，预计整体行情会在明年第一季度开始反弹，目前的冷淡期大概率最多维持到春季。
以郴州目前5708元/㎡的均价为例，购买一套120㎡的房子，总价约为684960元。若均价小涨2%至3.5%，购房者的置业成本则要增加13699元-23974元。
另外，截至目前，郴州楼市已持续了近一年的下跌态势。以史为鉴，眼下房价或已到了下跌的最低底线，反弹在即。
2003年，非典使楼市按下暂停键，结束后限土地供应、降首付比例，房价狂飙；
2008年，次贷危机房价下滑，但10月国家“4万亿计划出炉”，次年强势小阳春；
2011年，银行收紧，多房企降价，而后连续24月上涨，房价进入飞速增长期；
2014年，地产寒冬，销量下滑报道频出，次年国家降息降准，房价翻一番；
2016年，国家调首付比例，公积金贷款、限购，楼市进入狂飙期。
回顾历年来地产调控，都是前期楼市低迷，成交量下跌，购房者观望情绪浓烈，后期房价报复性上涨。历史在告诉购房者“不要错过每一次危机”，第六次买房时机俨然已经到了！
经济学上，有个名词叫“洼地效应”。意思是如同水向下流动一样，资本也是集中在交易成本低的地方。而如果能找到这样的价值洼地，投资也就已经成功了一半。
同理，适用到楼市上面，购房如果选择在“价格洼地”之时购入，除了会付出较低的成本之外，随着未来“价格洼地”的逐渐填平，未来的价格上涨空间也会比较大，这也是买房的第一大准则。
放眼整个楼市，今年年底或许就是房价“洼地”，楼市留给刚需和改善的时间真的不多了！
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