重磅！郴州物业收费新规出台！9月1日起实施！

细则共二十四条，包括管辖权限、定价规则、物业服务合同、服务等级和收费标准、监督管理等内容。重点修改完善以下方面：

（一）完善收费管理机制。

一是进一步界定政府指导价管理范围，细化部门职责分工。

二是明确定价调价及收费备案管理的流程与要求。

三是明确业主（物业使用人）交费方式和周期。

四是强化政府指导价物业服务收费审批和监管。

（二）优化服务内容与收费标准。

一是明确空置房范围及收费标准。业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同，自交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起，房屋连续空置不超过24个月（含24个月）的，按照物业服务收费标准的70%交纳物业服务费；连续空置超过24个月的，按照物业服务收费标准的80%交纳物业服务费。毛坯房装修施工年内，参照空置房交纳标准收取物业服务费。

本细则所称空置房，是指建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅;或者建设单位精装交付后，事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录，以及不具备基本生活使用的家电、家具等情况），并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅。

二是规范装修垃圾清运费标准。按照《湖南省物业服务收费管理办法》要求，核定装修垃圾清运费为3.51元/平方米。

三是调整电梯系统及消防系统服务内容与标准。电梯服务要求予以规范，收费标准由0.46元/平方米下调至0.42元/平方米；消防系统合并一、二级服务内容，多层收费标准由0.03元/平方米上调至0.05元/平方米，高层收费标准由0.05元/平方米上调至0.07元/平方米。

四是下调已购子母车位物业服务费标准。子母车位物业服务费由45元/月·个调整为40元/月·个。

五是规范物业服务岗位要求。进一步完善物业服务管理人员、保安人员岗位要求。

（三）明确施行时间与衔接规则。

《细则（2026年）》自2026年9月1日起实施，有效期五年。实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期终止或解除后按照本细则规定执行。

附表1： 郴州市政府指导价普通商品住宅物业服务分项目分等级价格标准

附表3： 郴州市政府指导价普通商品住宅物业服务费备案表

以下为原文件：

郴州市物业服务收费管理细则

（2026年）

第一条  为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《湖南省物业管理条例》《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条  物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。

别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。

第三条  物业服务收费实行统一政策，分级管理。

市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局依据国家、省、市有关规定，制定市城区物业服务收费政策，指导全市物业服务收费管理工作。北湖区、苏仙区发展和改革局负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费的备案工作。

县（市）发展和改革部门可参照本细则，会同相关部门制定本行政区域内的物业服务收费政策，并负责对物业服务收费进行备案。市、县（市、区）住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县（市、区）市场监督管理部门对本行政区域内价格违法违规行为进行监督检查和处罚。

第四条  实行政府指导价的普通商品住宅物业服务项目，根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务等五项，等级从低到高，最高级为五级。物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定，其收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

物业服务人应当自完成物业承接查验移交手续之日起三十日内，按要求将实行政府指导价的物业服务收费标准及相关资料报发展和改革部门备案。最终标准以发展和改革部门审查备案通过的价格为准。

第五条  实行政府指导价的普通商品住宅物业服务收费，以公布的指导价为上限，下浮不限，具体收费标准详见《郴州市政府指导价普通商品住宅物业服务分项目分等级价格标准》（附表1）。已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费收费标准详见《郴州市政府指导价普通商品住宅已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费标准》（附表2）。

第六条  实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定；建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级、费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。

第七条  实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体在物业服务合同中约定。

实行酬金制的物业服务人应当按照规定对物业服务的各项资金收支情况建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务人应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见或建议。

第八条  实行物业服务费包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润。

实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

第九条  物业服务费按照法定产权建筑面积计收。已办理不动产权属证书的，以不动产权属证书记载的建筑面积为准；已出售但未办理不动产权属证书的，按购房合同标明的建筑面积计算；尚未出售的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

第十条  建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第十一条  物业服务费由物业服务人向业主或物业使用人收取。物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可按季或者是按年交纳。经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；

（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式，及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的，应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋后，应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时，发现房屋存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，应书面告知建设单位，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定；

（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任；

（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同，自交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起，房屋连续空置不超过24个月（含24个月）的，按照物业服务收费标准的70%交纳物业服务费；连续空置超过24个月的，按照物业服务收费标准的80%交纳物业服务费。毛坯房装修施工年内，参照空置房交纳标准收取物业服务费。

本细则所称空置房，是指建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅;或者建设单位精装交付后，事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录，以及不具备基本生活使用的家电、家具等情况），并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅；

（六）业主出租法定不计入建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

第十二条  物业产权转移的，原业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起十五日内，将转让事项告知物业服务人。物业受让人在产权转移登记前向物业服务人了解物业服务合同、交费等情况，物业服务人应当如实告知。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

第十三条  住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主、物业使用人监督。

第十四条  物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。住宅小区已购车位的车位物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由物业服务人与物业买受人在政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定。未购车位已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第十五条  业主（物业使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务人申报，并与物业服务人签订装饰装修管理服务协议。

第十六条  物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务人不得采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业服务费。

第十七条  业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务人应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。

第十八条  物业服务收费实行明码标价及收费公示制度。物业服务人应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务人名称、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12315等进行公示，对需由业主（物业使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

第十九条  物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算等情况。业主提出质询时，物业服务人应当及时答复。

第二十条  物业服务人在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。同一物业管理区域内，相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致；因不同类型住宅（电梯房与楼梯房）导致服务内容和服务等级不同的，可按不同类型分别确定收费标准。

第二十一条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主大会成立前，由街道办事处（乡镇人民政府）协助督促业主按时足额交纳物业服务费。业主大会成立后，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务人采取合法有效的措施督促其及时足额交纳物业服务费。逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法追缴。

第二十二条  物业合同双方应接受属地乡（镇）人民政府或街道办事处及社区党组织、居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受其调解。

各级相关职能部门要相互配合，加强对物业服务人的服务内容、服务质量、收费项目、收费标准的监督。

第二十三条  物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理部门依法查处：

（一）违反有关规定，不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；

（二）超过政府指导价标准收费的；

（三）擅自设立强制性收费项目的；

（四）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（五）其他违反价格法律、法规等规定的。

第二十四条  本细则自2026年9月1日起实施，有效期五年。《郴州市发展和改革委员会 郴州市住房和城乡建设局 郴州市市场监督管理局关于印发<郴州市物业服务收费管理细则>的通知》（郴发改价发〔2020〕254号）废止。凡本细则未作规定的，按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）有关规定执行。

本细则实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期终止或解除后按照本细则规定执行。