20个买房技巧！揭秘2023年郴州楼市内幕！

不一定，有两个地方千万要留心：

首先，区位图会把知名度高的配套与楼盘的距离缩短，放在一张图中，看起来很近，实际可能并不近，一切以实际距离为准。

其次是沙盘，呈现的园林绿化或许并没有看到的那么“完美”，楼间距拉大也属于常规操作。

注：楼间距对采光、通风的影响很大，楼间距越小，买相对高的楼层更佳。

因为样板间的家具是“缩小版”，一般比现实生活中的家具小，主要体现在床、沙发、餐桌、茶几上；

并且很多面积较小的房间，比如儿童房、老人房、次卧，不会放置衣柜，能够使空间显得更大；

另外，样板间没有房间门和卫浴门，客厅会去掉电视机柜，厨房不会放冰箱，层高与交房标准有差距等，这些都是惯用套路。

值得一提的是，购房者还要区分实地样板间和异地样板间。

实地样板间是在该户型所在楼栋建设的，样板间面积大小、采光、通风等与实际交付的户型基本一致；

异地样板间则是在室外或者售楼处内部临时修建的，其中猫腻很多：

开发商为了凸显房屋的使用空间常常会增加面积尺寸，比如户型只有120㎡，异地样板间可能会做到135㎡。

而且，异地样板间采光、通风、景观等与实际交付或有较大差别，极易出现货不对板的情况。

置业顾问口中的综合得房率，其实不等同于室内的实际得房率。

它包括了阳台、飘窗、设备平台等可以拓展的室内面积，以及可以利用的过道、电梯井等公摊面积。

“得房率越高越好”说的没错，但也不宜太高。

不考虑户型规划等方面，得房率太高说明公摊过小，会导致入户大厅“减配”，电梯和过道太窄，居住体验感大打折扣。

最好不要买，装修是抢工抢出来的，家居环保也不达标。

这个是开发商最厉害的套路，既可以凸显品位，还可以掩盖房间比较小的硬伤，榻榻米式的儿童房同理。去看样板房，建议带把卷尺，随时量尺寸。

可在各大应用市场下载【郴房网】APP，或搜索【郴房网】小程序，里面有新房、二手房、商铺等模块，楼盘板块、配套、价格、面积段等一目了然，能够对郴州楼市有个基本认知。

然后，最有效的方法就是向业内专业人士咨询，如入行多年的房产中介，或者专注市场、楼盘研究的知名媒体人。

当然也可以找到像【郴房网】这样靠谱的团队，深耕郴州楼市19年，拥有一定的专业度与丰富的房产知识，更容易帮助购房者“沙里淘金”。

另外，实地看房必不可少，想买房请至少看过5个同类型楼盘，看房之后自己先总结楼盘优劣势，再有目的性的咨询专业人士。

想知道一个楼盘的口碑好不好，教大家三个狠招：

一是，想办法混进业主群，业主群里有关于开发商和楼盘真实的信息和反馈，可信度高。

比如可以找置业顾问要楼上楼下邻居的联系方式，就说想找几个人交房之后一起搞装修团购等。

二是，打开问政湖南平台，然后在“搜索留言或关键词”这里输入开发商或者楼盘的名字，很多投诉和官方的回应都可以查得到。

三是，去隔壁楼盘问一问，也是十分奏效。

切莫全部当真。除非提到的配套处在开工建设阶段，或者是规划方案已经公示，有一定可信度。

注：可以到郴州市自然资源和规划局官网查询规划方案。

另外，有些配套即使规划方案已公示，等到落地还需一定时日，几年甚至几十年都有可能。

比如学校配套是很多楼盘都会带到的“卖点”，后续或可能存在变数。

关于交房日期，一切以合同为准，空口无凭。

都可以，但需要注意分辨，两种方式各有优劣。

渠道分销对整个郴州市场都比较了解，能快速帮你匹配合适的房源，并且最终订房时可能会有额外的优惠，但是一般会优先推合作项目的房源。

而在开发商工作的朋友自荐楼盘、内部价格等，有时候也是一种营销手段，靠谱程度犹如人品，自己衡量。

最好不要留，买房之前可以单独买一个电话号码。

因为只要一开始看房，你就会收到一堆的房产中介给你的推销电话和短信。

然后买完房之后，装修的、卖家具家电的、家政卫生的、甚至是培训机构，一轮接一轮的骚扰电话。

如果你留的是自己工作或生活的常用号码，你会不堪其扰。

去问一下售楼部的保洁阿姨，金蛋的碎片多久清理一次。

如果想了解楼盘的销量或网签均价，可以关注郴房头条网签数据栏目，每周每月都会更新。

注：打开【郴房网】APP，点击下方“头条”，然后点击上方“网签数据”，即可查看郴州市楼盘网签数据。

能。主要是预算有限，这个时候，是房选你，而不是你选房。

各有优劣，不过建议优先选毛坯房，可以按自己的喜好设计房屋，同时装修质量自主控制，不用担心偷工减料。

而精装房虽然省时、省心、省力，但由于是成批装修，容易千篇一律。

并且精装房的装修品质也一般，开发商为了节约成本，可能会找本地的比较一般的施工团队装修，装修成本基本控制在1000元/㎡左右，且质保只有一年。

另外，买房时精装房的标准可能是当下流行的地砖、门窗、橱柜等，但是等到交房基本是三年后，可能已经过时。

交定金，建议多带一个人去看房，冲动的时候还有人拉住你。

最好买现房，实景看得见，更靠谱。

如果是期房，要选择安全房企，看谁还能融到资？看谁现金短债比、负债、商票等，都在安全线内？看谁没有大面积停工？看谁从没出现过欠薪？

目前郴州市场上有以下三种房企，安全性基本没问题：

第一种，头部国央企，如：中国中铁、湖南建投集团、长房集团、越秀集团等等。

第二种，一线稳健型民企，如：美的置业等。

第三种，比较扎实、并未快速扩张的本地房企，如：融华地产、中天地产、振兴地产、华尔地产、平海地产、金色地产、长信集团等。

纠结这个的，多少都说明预算有限，你要明白，总价比楼栋、楼层重要！

楼王栋毫无疑问，都是高利润产品，不用考虑去化速度。

所以，不用盯着楼王，只要你买的楼栋，不是单独独立的一栋就行，小区的绿化和公共设施之类的，都可以共享。

再说一个细节，估计很多人都会忽视：

在看房的时候，请注意售楼部内的《红线内不利因素公示牌》，内部尽量避开距离化粪池、车库出入口、垃圾站较近的楼栋。

外部诸如有火葬场、坟墓等，这样的也要避免；还有高速、高压线、变电站、信号塔等，也要做到心中有数。

公积金余额很多的话，等额本金是最优解。

①年龄。一般限定范围是18到65岁，但从现实情况来看，年龄在25到45岁的区间审核更容易通过。

②银行会看2年内的信用卡及5年内的贷款征信记录，这是非常非常重要的。

如果出现连续3次、累计6次的逾期，或者逾期时间超过了90天，基本就是无缘了。

此外，个人因债务纠纷被起诉，或留有“案底”（即犯罪记录），也是无法申请到贷款的。

③平均每月收入应达到月供的2倍或以上，这就是银行流水。如果名下有车贷或者其他贷款，会一起算。
④部分银行会考察购房者的社保缴纳，情况良好会较容易通过。

⑤如果你是公务员、教师、医生和律师等这些较为稳定的职业，也会相对容易通过。

①咨询开发商的合作银行，按需更换贷款银行。

②提高首付比例。

③考虑组合贷或者接力贷。（个人有缴纳公积金的话，商业贷款不够的部分可以换成公积金贷款；也可以考虑以父母的名义买房，子女作为共同借款人。）
④追加担保人，可以选择父母，兄弟姐妹或者一个资质比较好的朋友。

⑤采用抵押贷款，只要资产价值够高，还是能申请到足够的贷款。