奥园，拿什么打赢下半场？

摘要：时代真的变了！“1房地产进入3.0时代尽管时间短暂，但不经意间，中国房地产业已跨越了三个时代。1.0土地红利时代：特征是土地为王、龙头定价。2.0杠杆红利时代：特征是杠杆为王、规模定价。3.0复合发展红利时代：特征是运营服务为王、多元定价。理由其实也挺简单的：随着土地红利和杠杠红利消逝，行业规模见顶、市场板块分化，上半场那套简单粗暴的商业模式（左手建房子，右手卖房子），注定要out了。下半场，为了不被时代甩下车，也为寻求“第二增长曲线”，房企基本有两条路可选。第一条路，是跨界多元化，即涉足一些与

时代真的变了！

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房地产进入3.0时代

尽管时间短暂，但不经意间，中国房地产业已跨越了三个时代。

1.0 土地红利时代：特征是土地为王、龙头定价。

2.0 杠杆红利时代：特征是杠杆为王、规模定价。

3.0 复合发展红利时代：特征是运营服务为王、多元定价。

理由其实也挺简单的：随着土地红利和杠杠红利消逝，行业规模见顶、市场板块分化，上半场那套简单粗暴的商业模式（左手建房子，右手卖房子），注定要out了。

下半场，为了不被时代甩下车，也为寻求“第二增长曲线”，房企基本有两条路可选。

第一条路，是跨界多元化，即涉足一些与地产主业不相干的领域；

第二条路，是相关多元化，基于能力圈和资源协同考虑，围绕地产主业，布局相关产业。

当下龙湖、奥园、万科等房企，选的基本都是第二条路。

如龙湖围绕不动产，已形成地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务、房屋租售、房屋装修，六大主航道业务。

再如奥园，已围绕地产主业，打造出涵盖商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、 教育、美丽产业等板块的多元化矩阵，形成“一业为主、纵向发展”的战略布局。

值得一提的是，当下奥园是地产行业内少数几家，多元业务已小有气候的房企。

2020年，奥园整体销售额约 1540 亿元，其中地产板块合约销售额约 1330 亿元，非房板块业绩约 210 亿元。奥园非房板块的多元业务销售额占同期地产销售额约16%，这在主流房企中相当难得。

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复合模式，牛在哪儿

奥园口中的“复合”，与地产行业内的相关多元化、同心多元化、多航道等提法不谋而合。

不过，村长更喜欢“复合”一词，因为它不仅意味着各业务板块有关联，还意味着它们之间更强烈的化学反应，更强悍的协同作战能力。

于奥园而言，“复合”不仅是种概念和模式，更是历史渊源和与众不同的地产经营思维。

可能有些人还不知道，奥园是房地产领域“复合地产”最早的创造者和引领者，20多年前，奥园起家的广州奥林匹克花园项目，就被誉为国内复合地产之源头。

可以说，这一觉悟领先了绝大多数房企一个时代。

当然，时代在变，奥园“复合”模式的内核和外延也在变

第一阶段：住宅+

基于生活方式的产品复合，即把运动、商业、教育等多种服务形态，与住宅相结合。

早期风靡一时奥林匹克花园，就是成功把住宅与“科学运动、健康生活”的生活方式进行复合嫁接。

那时在广州很少见到，哪个社区能有奥林匹克花园那么完备的运动配套：游泳池、攀岩馆、羽毛球馆、篮球馆、乒乓球室等等。

第二阶段：不动产+运营

具体又可从上、下两个层次去理解。

下层（底层）：仍以不动产开发为本，丰富其内涵，通过住宅地产、商业地产、文旅地产、文体地产、产业地产、教育地产、科技地产、城市更新等，组成一张大地产拼图。

通过这张拼图，奥园实现了从地产开发商向城市运营商的转变。

上层（表层）：在大地产之上，扩展其外延，复合商业、科技、教育、健康、养老、金融、跨境电商、医美等多元服务业态。即不动产+一切美好生活服务。

也就是说，由之前单一的产品复合升级到产品和产业的多重复合。

通过综合性生活内容的整合和重构，奥园实现了由单个社区到城市区域生活方式的提升，于是奥园又成了城市生活服务提供商。

要想打赢下半场，复合模式无疑是奥园手中一把极佳的武器。

其一，奥园复合的多元产业，如医美、健康等，多为需求广阔的朝阳赛道，本就是驱动“第二曲线”的业务增长极。

其二，所涉多元业务的投入和回报，不存在严重、长期的错配，不仅吸血有限，还能为奥园输血，增厚资金安全垫。

其三，奥园的多元业务既能独自发展，又能抱团作战，同时又能与地产主业之间，相互赋能、资源协同。

可谓一举几得！

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金刚钻在手，“旧改之王”我有

城市更新，是奥园征战下半场，为自己选的主赛道之一。

城市更新既是奥园复合发展模式的重要组成部分，由复合模式所形成的综合竞争力，也犹如奥园手中的金刚钻，让奥园的城市更新业务，在下半场释放出了强大的爆发力。

就在过去2年，奥园一跃成为东莞的“旧改之王”，获取旧改项目16个，占地范围合计近1300万方。

其中，最具代表性的东太湖项目，更是是奥园复合开发模式的集大成者。

下半场，奥园之所以要重仓东莞旧改，主要因为东莞是大湾区时代的主要赢家之一，基本面和发展前景都是毋庸置疑的。

放眼全国，无论是总量还是均值，东莞都是相当能打的新一线城市，GDP过万亿、常住人口过千万，作为衡量土地财富创造能力的地均GDP，更是高居全国第三；

此外，得益于得天独厚的地缘优势，东莞还是大湾区时代，深圳、广州、香港三大核心城市资源外溢的最大受益者。

不仅是大湾区，放眼全国，东莞都是下半场国内楼市屈指可数的高地之一。奥园的all in东莞的行为，本身也是c端购房客一个不可忽视的选择信号。

8月17日，奥园邀请大湾区的媒体同行们，召开一场“鉴城市未来”的见面会，与各路专家和媒体人，进一步探讨大湾区时代东莞的无限可能。

值得一提的是，作为奥园在东莞旧改市场的开山之作——奥园·翡翠澜湾，也随着见面会一同亮相。

由于是东莞主城旧改项目，优越的区位和公共配套，更让奥园·翡翠澜湾成为东莞下半年楼市的当红炸子鸡。

项目居于东莞主城万江核心区，而万江之于东莞主城的意义，犹如宝安、龙华之于深圳。

换言之，现在买入东莞万江，就像是五六年前买入宝安龙华。机会不是一般的难得，但也稍纵即逝。

此外，奥园·翡翠澜湾还坐拥万江片区极其优质的公共资源。

距东莞地铁 1号线万江站直线距离仅约300 米，是如假包换的地铁小区。优质教育资源密度之高，在整个东莞，都是数一数二的存在。

虽因项目条件原因，产业层面的复合开发在翡翠澜湾身上体现得并不明显，但产品层面的复合，还是一点都不含糊的。

如内部公共空间的打造，项目继承了让奥园名声大噪的奥林匹克花园血统。产品力上，四开间朝南、约6M阳台的户型设计，更是被誉为东莞主城的“户型王”。

在下半年的东莞楼市，承载着奥园在东莞旧改市场开山重任，也让奥园呕心沥血的翡翠澜湾项目，当真值得一看。

文章转载来源：楼市头条