律师解答：

    对于房地产广告是否为虚假宣传，主要从内容上比较广告内容与商品房实际情况是否一致，误导性陈述是否足以对购房者产生重大影响来进行判断。房地产开发公司广告中声称“理想居所”“置业首选”“旺地升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺。
根据《广告法》及相关规定，虚假广告主要是以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的情形。只有虚假宣传与实际交付的房屋不一致且已经从根本上影响到房屋的使用，或因其他原因导致合同目的无法实现时，购房者能够以开发商虚假宣传造成根本违约为由主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
     根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规、司法解释规定，开发商出现以下情形时，购房者可以拒绝接收房屋或要求解除合同：（1）房屋未经竣工验收合格，质量不达标准；（2）商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸有重大变更而未通知购房者；（3）交付时间迟延，达到购房者单方解除合同的条件；（4）以及竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准等。

律师解答：

    定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先支付给对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。 “订金”在法律上没有明文规定，只是一个习惯性用语，仅具有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。如果消费者一方不想购买商品时，作为预付款的“订金”应当是要做退还处理的。
订金与定金的区别具体表现在以下几个方面：
1、二者产生的基础法律关系不同：定金合同相对于主合同而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效；而当事人关于订金的约定是主合同的组成部份。
2、二者的功能不同：订金不具有债的担保功能，其功能在于为一方当事人履行债务提供资金上的一定的支持。订金的给付本身属于给付订金一方当事人履行债务的行为。
3、二者的作用不同：定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能；而订金给付后，如发生一方违约，导致解除合同的情形时，收受订金的一方必须如数退还订金。
4、二者适用的范围不同：定金担保方式，可以适用于各种合同；而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。

律师解答：

    《城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市房地产管理法》第四十五条不属于效力性强制性规定，没有办理商品房预售许可证不必然导致商品房预售合同无效。《商品房买卖合同司法解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该条明确规定了“未取得商品房预售许可证”的商品房预售合同无效。
《民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《商品房买卖合同司法解释》第二条规定与《民法通则》和《合同法》规定有冲突。根据上位法优于下位法的适用原则，对于没有办理预售许可证而订立的合同不违反“法律、行政法规的强制性规定”属于有效合同。2019年11月8日，最高院发出关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》简称“《九民纪要》”，该《纪要》第30条对有关合同效力的认定做出了具体的规定。
《九民纪要》第30条 人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；……关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。 根据《九民纪要》第30条之规定，没有办理房屋预售许可证而签订的商品房预售合同不属于无效合同。

律师解答：

    不可以，房屋也是一种商品，又涨亦有跌，既然买卖双方签订了合同，就应该按合同约定履行，除非有证据证明合同为无效或可撤销的合同。

律师解答：

    如若因开发商原因办不了房产证依照合同约定处理。首先需要查看合同，看合同中是否对房产证无法办理的情况进行了约定。做了约定那就按照约定的执行。需要注意的是，如果合同中对于违约金额没有明确约定的话，那就可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：
(1)开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证。
(2)开发商不给办房产证时，起诉后，要求开发商支付违约金、赔偿损失等。
据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

律师解答：

    购房者可向法院提起诉讼，要求开发商支付违约金或者赔偿损失。如果开发商资不抵债，无法恢复施工的，购房者可以联合其他业主一起向法院申请开发商进入破产程序，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，购房者可向法院提起诉讼，要求开发商支付违约金或者赔偿损失。
但大多情况是因为开发商资金断裂，银行不愿继续提供贷款，开发商无力承担违约责任，而且开发的房产可能都已经抵押给银行。此时即使解除合同，也很难拿回购房款，而银行则可以向法院起诉要求变卖房产并优先受偿，购房者的权利反而无法得到保护。因此，建议不要轻易解除购房合同，给开发商一定的缓冲期。

律师解答：

    因为开发商的原因导致无法按照合同约定交房，属于违约行为，可以起诉开发商要求其承担违约责任。如果开发商交房严重超期，到达合同约定的解除标准时，可以要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

律师解答：

    面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 房屋交付之后出现质量问题，业主可请专门的质检机构检测，凭检测报告与开发商交涉，合同有约定按照约定解决，如果协商不成，可以根据房屋出现的质量问题依轻重程度提出相应的诉讼请求。
购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担。因此，房屋交付之后出现质量问题，业主可以请专门的质检机构检测，凭质检机构出具的质检检测报告与开发商交涉，合同有约定按照约定解决，如果协商不成，可以根据房屋出现的质量问题依轻重程度提出相应的诉讼请求。

律师解答：

    物业公司应当履行自己应当履行的义务。但是物业公司是否应当对用户的财产安全承担责任的，则应当看业主和小区之间的物业合同，如果合同约定由物业公司负责小区的安全，同时保证小区的居民财产安全的，物业公司就应当承担全部的责任。如果合同中没有约定的，物业公司对小区的住户的财产安全有一定的保护责任，如果是保护力度不够造成住户损失的，物业公司应当承担责任，但是是全部还是部分则应当具体的分析，如果发生盗窃结果和物业保护力度不够有直接关系的，则物业就应当承担全部责任。如果是间接关系的，则承担部分责任。

律师解答：

    购房者维权的注意事项：第一、要妥善搜集和保管证据，如购房合同、按揭贷款抵押合同、购房发票、楼书、价格表等所有与购房有关的材料。第二、在发生纠纷后应及时咨询律师等专业人士，防止举措失当，留下难以弥补的遗憾。如是否同意签字收房、怎样补充搜集证据、如何提出维权请求等。第三、在遇到带有普遍性的争议时，要有团队和奉献意识。经常遇到购房者在咨询问题或集结闹事的时候一哄而来，需要承担义务的时候一哄而散的情况。
购房者维权的途径有：
1、与开发商协商解决
2、向当地的消费者协会投诉
3、向有关行政部门投诉
4、合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。
5、诉讼是最后的解决之道 在因开发商违约而发生了购房纠纷后，作为购房者，在不能与开发商协商解决时，要及时采取法律手段来维权，或者是申请仲裁，或者是直接提起房产纠纷诉讼。
不管是仲裁还是诉讼，您都需要准备好相关的证据资料，否则，您将会因为证据不足而败诉，得不偿失。