2000年初,"公寓"对于郴州人来说还是一个概念模糊的新词,很多人觉得,只要能住,哪怕只是一间小小的杂房,就能算公寓。一直到2004年金鑫家园才将真正意义上的商品公寓带入郴州。

2007年前后,天一华府等五岭广场周边公寓项目兴起,当时的售价仅为三千余元每平米。而近些年来,由于房价上涨,资金欠宽裕的年轻购房者增加,小面积、低总价的公寓无疑成功弥补了房地产市场刚需产品的稀缺;公寓产品的低总价特性也让很多小企业找到了办公的不二场所;同时,公寓项目可商可住、宜租易售、投资门槛低,更是成为房产投资者的财富洼地。

目前郴州公寓市场的现状是怎样的,投资前景如何?郴房网走访了郴州市近20个公寓楼盘,进行实地调研,用客观数据,为您剖析郴州公寓市场的今生和来世。


按照地理位置不同,郴州市城区被划分成十二大居住版块。如上图(点击图片查看大图)

  公寓分布位置分析


郴州目前在售公寓项目近20个,主要分布在五岭、北湖、龙泉三大版块。其中五岭版块是郴州市政治文化中心,高档酒店、写字楼、商业在此集群,商务气息浓厚,而该版块房价格高企,中心区域住宅均价已突破6000元,因此该版块项目房企更热衷于公寓产品开发,公寓项目数占据郴州在售公寓总数的27%。北湖和龙泉版块同属于郴州老城区,人口稠密,配套设施完善,居家便利且舒适,有22%和18%的公寓项目分别扎根于这两个版块内。

  公寓价格分析


由于苏仙岭版块内仅有飞虹时代精装托管式公寓,因此平均价格高居榜首。紧随其后的是五岭版块,该版块内公寓均为毛胚装修,靠近五岭广场的项目价格较高,郴中心、天一华府、大华天都、万宝国际的均价皆已突破6000元/㎡,而距离较远一些的项目,如:中地·翡翠湾、小埠拇指时代,均价仅五千出头。位列第三的北湖版块,公寓均价普遍在五千上下,但美美世界均价却一枝独秀,达到7600-8500,为郴州目前均价最高的公寓项目。龙泉和爱莲湖版块内高端楼盘项目林立,舒适宜居,因此公寓价格分别位居第四、五名。南塔、武广及下湄桥版块由于位置偏离中心城区,价格垫底。

  购买客群分析


根据郴房网收集的市场调研结果显示,从购买公寓的人群占比来看,约65%的公寓购买者是以投资为目的,其主要人群是有一定经济实力的中小企业老板、高级白领、公务员,充分考虑中心地段优势,50-70㎡公寓备受欢迎;而自住型购房者目前主要是注重生活品质的年轻白领,虽然是过渡性居住,但也符合中国人有房才是家的心理需求,该类人群以单身为主,更倾向于购买次中心位置配套较完善的30-50㎡小面积公寓,在公寓购买人群总数中占比30%。而商务公寓、写字楼往往地处中心城区,交通便捷,周边商务配套成熟,倍受中小企业的亲睐,但是郴州市目前商务公寓需求尚处于上升期,占比仅为5%。

  投资盈利与风险分析
提示:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
提示:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资,该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。
  郴州市2011-2017年公寓价格&租金走势图
郴州市2011-2017年公寓价格及租金走势图

随着公寓的投资价值逐渐被郴州市民认同,新房公寓的销售价格也稳步上涨,而公寓平均租金涨幅相对较慢。

  2017年5月公寓租金价格参考
2017年5月公寓租金价格参考

虽然目前公寓购买价格较前几年有所上涨,但是作为不动产投资,公寓的平均租金收益回报率仍然远高于住宅和商铺产品。

  人物采访

百纳行集团总经理王立明:

目前郴州市场公寓保有量较大,每个项目都有规划一定量的公寓,而且多用于出租。而郴州白领阶层对月租金动辄千余元的公寓承租能力有限,公寓出租市场已逐渐呈现出供大于求的状况。因此,在选择公寓时,要特别注重地段和项目周边人口密度。比如五岭广场等郴州市中心区域的公寓投资价值相对较高,而地理位置较偏辟的公寓则很难具有太好的投资前景。

公寓投资者熊小姐:

我选择公寓比较看中户型,我把一套65平米的公寓改成了全明三房,分租出去每户可收租600元,一共就是1800元。我购买这套公寓总价为31万,在不涨价的情况下,14年就可以回本。

我认为公寓投资回报远胜过商铺和住宅,以60万元的投资成本为例,投资一间门面,租金约2500元,但如果投资同地段的两套均价5000元/㎡、面积60㎡左右的公寓,每套公寓的价格约在1800元左右,两套公寓月租金可达3600元。只是公寓的管理比商铺更麻烦一些。

  购买公寓需要注意的问题

· 注意房屋产权 · 明确购买目的 · 看物管和开发商 · 最好配齐家具家电 · 看区域规划前景 · 讲究楼层朝向

  2017年6月郴州公寓一览
项目名称 在售户型 均价(元/㎡) 项目地址
五岭版块
小埠拇指时代 46.7㎡、41㎡、35㎡ 5200元/㎡ 民权路经典世家3号
郴中心 55㎡ 6400元/㎡ 郴州市五岭广场以北(燕泉路35号)
顺天·大华天都 50㎡、90㎡、100㎡ 6500-8000元/㎡ 郴州·CBD·五岭广场(华天大酒店旁)
天一华府 58㎡ 6400元/㎡ 新天地名汇城一楼(必胜客旁)
中地翡翠湾 59㎡、70㎡ 5200元/㎡ 郴州市惠泽路(市财政局旁)
凯旋城 55-91㎡ 6000元/㎡ 燕泉南路66号(市九中对面)
汇龙·万宝国际城 30㎡、36㎡ 6300元/㎡ 郴州市青年大道10号(原7429工厂)
武广版块
裕湘公馆 46-60㎡ 4600元/㎡ 郴州明星学校正对面
南塔版块
华宁春城 62㎡ 5100元/㎡ 郴州市樟树岭隧道与青年大道交汇处(环保局对面)
亿力国际广场 39-68㎡ 5500元/㎡ 郴州市青年大道与国庆南路交汇处往东100米
御泉·中央城 61㎡ 4300元/㎡ 国庆南路与青年大道交汇处(博皇家居侧门)
爱莲湖版块
君临天下 57㎡ 5500元/㎡ 郴江路与青年大道交汇处
北湖版块
美美世界 37-87㎡ 7600-8500元/㎡ 郴州市北湖区人民西路国际大酒店旁
中谊公馆 50㎡ 5500元/㎡ 郴州市人民西路与体育路交汇处
凯旋国际广场 33-65㎡ 5000元/㎡ 郴州市北湖区协作路13号(火车站电脑城对面)
水榭花都 33㎡、46㎡ 4800元/㎡ 北湖区同心路金悦大酒店旁
龙泉版块
龙泉名邸 24.93㎡、34.26㎡、42.18㎡、59.32㎡、52.15㎡ 5600元/㎡ 东风路与龙泉路交汇处
振兴·经典世家 20-60㎡ 5600元/㎡ 东风路延伸段与桔园路交汇处
林邑星城 48㎡ 6000元/㎡ 燕泉路与香雪路交汇处(原汽车南站)
苏仙版块
飞虹时代 47-55㎡整装公寓 6300元/㎡ 苏仙区飞虹路(飞虹桥旁)
下湄桥版块
福城桃源 46、53、71㎡ 4000元/㎡ 郴州市桃源房地产开发有限公司
尚品福城 56㎡ 4400元/㎡ 南岭大道下湄桥加油站向北150米
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