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郴州房地产市场报告(2018年6月)

买房指南2018-07-12 15:17:46来源:百房网17547次点击0人评论
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摘要:2018年上半年,中央重申“住房不炒”,坚持房地产调控目标不变,力度不松劲。与此同时,个税改革、央妈放水、三四线城市棚改收紧、七部委重拳整治房地产市场乱象等一系列重大事件在六月齐齐登场,全国楼市供求均有所下降,那么,6月的郴州市场表现如何呢?一起来了解吧!

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前  言


2018年上半年,中央重申“住房不炒”,坚持房地产调控目标不变,力度不松劲。与此同时,个税改革、央妈放水、三四线城市棚改收紧、七部委重拳整治房地产市场乱象等一系列重大事件在六月齐齐登场,全国楼市供求均有所下降,那么,6月的郴州市场表现如何呢?一起来了解吧! 


政策动态


【美联储又加息】

2018年6月14日凌晨,美联储FOMC会议宣布上调联邦基金利率25个基点至1.75%-2%,实现年内第二次加息(2015年以来的第七次)。货币政策声明称经济活动保持强劲增长,就业市场持续收紧,中期内保持通胀目标在2%左右,重申将保持宽松的货币政策立场,政策声明整体偏向鹰派。


百房观点

美联储加息,美元指数持续升值。6月美联储加息,中国央行此次选择了“按兵不动”,贷款基准利率没有明显上调,而是采用各种利率工具来对冲。预计年内美联储还将进行2次加息,预计央行后续加息仍将采取阶段性跟随策略,量价配合的工具组合仍将得到延续。目前中国已经进入加息周期,未来几年中国存贷款利率变化趋势是向上发展,从利率角度考虑,刚需用户尽早购房成本更低。


【自然资源部:不动产登记体系全面运行】

全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

 

百房观点

不动产登记的全面运行使得不动产信息更加透明化,技术上实现全国房产统计,房价涨跌结合在一起过于牵强;但是这对房地产调控长效机制建设有积极意义,也为后续政策的出台提供数据支撑,比如房地产税。


【全国首例!西安暂停企事业单位买住房】

6月24日,西安市政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。《通知》中很核心的内容是,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。关于暂停企事业单位购买住房的原因,西安市房管局负责人表示,这是为了“防止以企业名义投机炒房”。

百房观点

近年来,以公司名义购买、持有房产尤其是住宅的势头大肆兴起。炒房、囤房的上市公司也不在少数。不少上市公司打着各种幌子,通过子公司或者分公司投资房地产行业,待价而沽,其中有不少上市公司尝到了甜头。之所以出现企业炒房,实际上跟打击个人炒房的挤出效应有关,这跟三四线城市火起来与一二线严厉调控有关是一个道理,再加上一些地方为了吸引企业进驻城市,特意对部分企业打开买房绿灯,你说企业炒房能不火吗?随着西安暂停事业单位买住房的实施,长沙,上海等地先后出台类似政策,应该说亮明了国家的态度,更加坚定了“住房不炒”的决心。


【央行定向降准释放资金7000亿元】

中国人民银行6月24日决定,为央行将继续实施好稳健中性的货币政策,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境,进一步推进市场化法治化“债转股”,加大对小微企业的支持力度,从2018年7月5日起,下调法定存款准备金0.5个百分点,总体测算,此次降准将释放资金7000亿元。

 

百房观点

央行这一轮降准的目的很明确,就是保证企业的流动性,主要是小微企业的流动性,精准向实体经济注水,绝不是楼市、股市。定向降准“不是为了给楼市喘气”,但难以避免,楼市将有所获益。从历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能一定程度缓解房地产资金收紧压力。


【再打补丁!长沙明确公共部分装修不计入全装修价格】

6月12日,长沙市住房和城乡建设委员会印发了《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配线,应计入毛坯房价格,不计入全装修价格。其他费用包含设计费、监理费、检测费、预算核算费等,其总额不超过工程费的3.0%。新建商品住宅全装修部分价格 ( 套内装修部分 ),须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网咨询单位抽选系统 "中随机抽选。全装修价格核算时,消耗量标准工日单价按140元/天计算。


百房观点

推广全装修是大势所趋,全装修细则出台后,全装修房溢价空间得到压缩,一定成都上弥补了之前政策漏洞,抑制了房价变相上涨,同时,细则要求全装修价格纳入合同总价,总价进行网签,业主后续可按照房屋总价来进行公积金或商业贷款,保障了购房者的基本权益。


【长沙限购再加码、限售升级】

6月25日,湖南长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,新规定从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面对楼市进行了多方面调控。随后,6部委联合发文,出台调控细则。本次限购包含了限购,限售,限贷,摇号,开盘等方面,规范了市场。

长沙923VS625新政对比表

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百房观点

继17年一轮轮调控加码后,6月楼市限购、限售政策全面升级,填补炒房漏洞,625新政中购房门槛提高,购房条件与落户条件分离、严格户口迁入政策和落户条件等,其中离异后任意一方两年内购房,其商品房套数按照离异前算,预计将引发不少人讨论和反对的声音,该条政策存在松动的空间。同时,除了限购外,为了打击捂盘惜售行为,要求开发商必须在取得预售许可证10天内进行销售;与此同时又提高购买门槛,限购政策也在不断升级,限价后价格较低,拿到购房资格即属于赚到,大量需求被抑制,预计短期内长沙会迎来供应井喷,受供应激增和三限政策影响,市场热度会有回调。


长沙具体调控政策

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土地市场


2016年6月至今国有土地出让走势图(按时间)

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2018年6月土地挂牌数量与面积环比

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2018年6月郴州城区有6宗土地出让,其中,5宗工业用地,1宗仓储用地,供应总面积为24.5万㎡,环比下降16%,无商业住宅用地出让。


2016年6月至今国有土地成交信息(按时间)

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2018年6月土地成交数量与面积环比

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6月无商业住宅用地成交。共有3宗土地成交,其中2宗工业用地,1宗仓储用地,成交总面积为7.6万㎡,环比下降70.99%。


郴州商住用地楼面价走势图

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百房观点

郴州市区商住用地楼面价整体呈现上升趋势,5月达到高点,6月无商业住宅用地成交,城区的土拍市场稍显冷清,但是近期县城的土拍市场倒是有些热闹,无论是之前的桂阳县还是这次成交的永兴县地块,位于永兴县便江镇银大道二中旁的地块以8729.9万元被永兴县永鑫房地产开发有限公司拍得,溢价率约为102%,该地块土地面积为80895㎡,楼面地价达1100元/㎡,成交价约为218万/亩,而在半年之前的2017年12月,该区域成交价仅为120-140万/亩,地价翻番,可见郴州县城房地产市场也是十分热闹的,开发商入市积极。

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和2014年全国开始的第一轮1800万套棚户区改造相比,2018年580万套的棚改规模有较大紧缩,造成目前郴州土地供应和成交量有所减少,而郴州县城土地竞争激烈,溢价率节节攀升,楼市暖风向周边地区扩散。


新房市场

2017年至今郴州商品住宅销售趋势

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2018年6月郴州城区成交商品住宅2889套,成交面积约为31.1万㎡,成交均价为5942元/㎡。


2018年6月郴州市城区住宅成交面积与套数环比

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2018年6月郴州市城区住宅成交面积与套数同比

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2018年6月郴州市城区住宅成交金额与均价环比

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2018年6月郴州市城区住宅成交金额与均价同比

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百房观点

2018年6月,郴州城区住宅成交套数、成交面积、成交金额和成交均价环比稍有所下降。每年3-5月为房地产市场传统意义上的小阳春,按照规律6月已经进入漫漫淡季,而今年的6月相比于往常而言,仍然十分热闹,与去年同期相比,同比增长29%,成交套数、成交面积同比增长分别为25%、20%。


郴州市2017年至今商品住宅成交均价走势

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百房观点

2017年至今,郴州房价一路走高,在2018年5月成交均价达到最高值6055元/㎡,最大涨幅为1845元/㎡,5月价格较高主要由于国内品牌上市房企价格较高,同时均为精装项目,统计口径导致均价上涨; 而6月郴州未出现高端物业集中供应,因此,依然延续5月份的供应结构,所以价格基本与5月持平。


郴州市城区6月份销售标杆楼盘TOP-20(套数)

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郴州市城区6月份销售标杆楼盘TOP-20(面积)

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备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


百房观点

从6月城区销售排行榜来看,中伟·盈丰国际、紫宸澜山,汇龙·万宝国际城、平海·九龙湾和福城美高梅广场入围前五,上月总成交金额超过一个亿的项目有四个。


中伟·盈丰国际6月成交量为207套,销售量排在第一,成交均价为7800元/㎡,成交面积为25252㎡,总营销额达到1.5亿元,中伟·盈丰国际自身地理位置优越,备受关注,同时,前期进行交5000抵20000的诚意登记活动,为6月成交打下良好基础。


紫宸澜山6月成交量为202套,排名第二,成交面积为22815㎡,成交均价为6263元/㎡,并且该项目属于下湄桥板块,是郴州“西扩北提”规划的重点区域,由于该区域棚改刚需用户较多,而且价格相对较低,所以销售量比较可观,目前正处于整治发展阶段,根据郴州该区域规划设计,经过改造,目前城北下湄桥板块生活环境已经有大幅提高。


汇龙·万宝国际城上月成交量为192套,成交面积为19793㎡,总成交额约为1.3亿元。五岭板块目前地块紧缺,可售项目不多,万宝国际城作为大盘坐落在五岭广场周边,地理优势和可选性多的精品户型让万宝国际城炙手可热。


福城美高梅广场上月成交量为129套,排在第四,成交均价为6500元/㎡,成交面积为14539㎡,6月美高梅广场应市加推12栋,90-128㎡的3~4房全城热销,随着城西板块高铁优势,形成的高铁经济快速促进周边基础设施和生活配套完善,越来越多的人开始发现其巨大的发展潜力。


平海·九龙湾6月成交量为121套,成交量排在第五,成交面积为16578㎡。平海·九龙湾位于梨树山板块,是郴州当前在建的高端楼盘项目,并且主推改善型住房,项目规划为郴州高端住宅小区,楼盘旁边开发、规划的活水湖、绿化等成为它一道亮丽的风景。在今年6月初,平海·九龙湾新品D3栋开始加推,118-131㎡刚需三房,共96套。


郴州市城区6月各板块商品住宅成交套数对比

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郴州市6月城区各板块商品住宅成交面积对比

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百房观点

TOP1:五岭板块上月去化商品房890套,占比31%,去化面积为90156㎡,占比29%,排在第一位,去化主力为中伟·盈丰国际、汇龙·万宝国际城和云鼎天阙。


TOP2:梨树山板块上月去化商品房362套,占比13%,去化面积为45096㎡,占比15%,排在第二,去化主力为平海·九龙湾和长信广场。


TOP3:城东板块去化商品房308套,占比11%,去化面积为34758㎡,占比11%,去化主力为奥园·中源国际城和美达华府。6月11日,奥园·中源国际城20栋118-142㎡品质华宅VIP开始火热登记,现在处于认筹阶段。美达华府6月16日盛大开盘,1栋房源开盘即售罄,在城东板块的快速崛起过程中,美达华府进一步点燃城东板块的活跃氛围,拉高成交均价。


2018年6月与5月各板块成交均价对比

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百房观点

在郴州12个板块中,6月有6个板块去化面积上涨,6个板块去化面积下降,变化幅度较大的板块是由于该板块个别楼盘的开盘或售罄导致的结果,例如下湄桥板块去化增幅达到138%,跃居第一,是因为紫宸澜山上月开盘,库存去化率较高,五岭板块的增幅主要由于中伟·盈丰国际的成交量大所致,而骆仙板块6月环比85%的降幅是由于上月碧桂园·南平府巨大的成交量支撑。


郴州市2018年6月商品房去化结构表

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百房观点

从6月商品房去化结构表可以看出,60㎡以下的公寓占有较大份额,但相比上月较大幅度下降,环比下降25%,而5月该面积段成交较多,主要是因为五岭国际开盘主推该面积段户型,销售火热,而6月推货该面积段户型较少,故而有所下降。面积段为100-125㎡商品住房在市场成交户型中占主力,6月成交量为1019套,成交面积为11.6万㎡,环比增长5.6%,成交主力为紫宸澜山和中伟·盈丰国际。面积段为125㎡以上改善型住房6月成交876套,成交面积为12.5万㎡,面积占比约为40%,郴州房地产市场住宅需求仍处于刚需首改阶段,成交主力为中伟·盈丰国际和平海·九龙湾。


商业市场


郴州市2018年6月商业成交面积段分析表

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百房观点

2018年6月郴州市商业去化243套,去化总面积为1.4万㎡,去化面积环比下降35%。其中,40-65㎡面积段去化量最多,去化套数占比40%,去化面积为5082㎡,去化主力为华泰城和湘南大市场。90㎡以上的商业去化面积为3931㎡,占比16%,去化主力为湘南大市场。


2018年6月各板块商业成交情况图

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百房观点

从各板块成交商业图看,2018年6月郴州商业成交量最多的是梨树山板块,占比为35%,其成交主力为湘南大市场,成交面积为4931㎡,南塔板块占比20%,板块成交面积为2839㎡,成交主力为华宁瑞城。骆仙板块占比13%,成交主力为华泰城。北湖板块成交面积为1439㎡,成交主力为明苑小区和郴州友阿国际广场。


营销动态


2018年6月开盘项目推售时间轴微信图片_20180712154735.png


热点项目


【中伟·盈丰国际】郴州南岭大道与香雪西路交汇处(原五岭驾校)

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中伟·盈丰国际位于五岭板块,地处郴州市中心繁华地段,毗邻郴州市主干道南岭大道与城市主干道香雪路,周边公共交通丰富,同时五岭板块本身配套成熟,设施完善,是人们居住习惯的位置;同时,五岭板块可售项目较少,该项目处在五岭广场周边,发展前景和升值空间非常大。


【紫宸澜山】郴州市北湖区南岭大道501号

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1、开盘地点:华天大酒店

2、开盘时间:6月11日紫宸澜山II期开盘,开盘栋数为C栋和E栋,262套优质房源、面积段为105㎡—125㎡的户型。

3、开盘方式:开盘当天采取现场签到领取号码牌摇号的形式,摇到号进入选房区选好签约,现场客户座无虚席,采取摇号形式,更加增添紧张气氛,开盘当天推出房源便基本去化完毕。

4、开盘小结:该项目位于下湄桥板块,在提质改造过程中,生活环境和交通状况有很大提高,并且价格相对有优势,不少拆迁刚需客户将此作为安居乐业之选。


【美达华府】郴州市苏仙区王仙岭麓(郴州大道职业技术学院旁)

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1、开盘地点:美达华府营销中心

2、开盘时间:6月16日美达华府1期开盘,开盘栋数为1栋和2栋,共计推出约232套优质房源,推出户型为110-122㎡刚需三房。

3、开盘方式:采取签到摇号的形式进行区域选房,开盘现场人气旺盛,在工作人员有序的维护秩序环境下,1栋几乎售罄。

4、开盘小结:该项目位于城东板块,城东板块现如今的发展前景已经被不少人发现,同时碧桂园进驻城东板块,在美达华府正对面,目前售楼部与示范区已经在紧急赶工中,同步将城东板块均价拉高。


推荐项目

【华东雅苑】郴州市高新区青年大道与白露塘路交汇处

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6月23日,华东雅苑正式开始诚意登记,全城享受交2000元优惠200元/㎡福利,现在正处于开门蓄客阶段,该项目位于城东板块,交通便利,教育资源雄厚,另有郴州市第一人民医院东院建设和政府部门的迁入,形成了一个城区完整的生态系统。华东雅苑是已经启动诚意登记,户型精良而实用,备受市民关注,华东雅苑在快速发展的区域的精品楼盘中占据了一席之地。


总结&展望

从政策方面看,全国房地产市场保持高压态势,各地调控政策不断落地。2018年上半年各城市房地产市场随着政策逐步落实,愈趋规范,最大力度保障刚需,遏制炒房行为,楼市迎来严厉调控。七部委在治理房地产市场乱象行动将持续到2018年年底,政策走势依然以打击“炒房”为主导,下半年政策走势或将维稳。


与此同时,为了去库存在三四线城市推出的棚改货币化安置也开始不断放出收紧的信息,从防范风险的角度来看,决策层不会让房地产销售增速发生断崖式下滑,棚改目前受舆论压力,预计将对短期涨幅过大、“伪棚改项目”过多的三四线城市的棚改政策进行调整。棚户区改造是国家为推进城镇化建设的政策,也是深化城市发展进程的重要举措,因此,预计棚改政策将会持续,只是目前针对部分城市或政策形式进行微调,但不会全面停止。


2018年已过半,居民购房背负着高杠杆,消费已经拉响警报。此次提出个税改革提高个税起征点,新增专项抵扣,可谓是一步大棋。也是为了扩大内需,提高消费,让产业健康发展,逐步增加居民可支配收入。


从土地供应方面看,上月郴州城区共有6宗土地供应,供应面积为24.5万㎡,面积环比下降16%,有3宗土地成交,全为工业用地或仓储用地,无商住用地出让或成交记录,在市场热度保持火热的情况下,6月郴州市区的土地市场却清冷收场,相反县城土拍市场却十分热闹,永兴县永兴二中周边地块经过122轮竞价后被拍下,溢价率高达102%,可见郴州县城房地产市场也是十分热闹的,开发商入市积极。


从新房成交方面看,2016年下半年开始,郴州受去库存棚改、重点一二线城市政策升级、成交主体城市下沉到三四线城市等利好政策的多重影响上涨迅速,成交居高不下。按照房地产市场正常规律来讲,3-5月的小阳春结束就意味着市场进入了漫漫淡季,而郴州不少购房者在高温6月的蒸笼季节里多站了一个月,打破了这个规律,商品房成交面积为31.1万㎡,价格依旧坚挺;6月共计有5个项目开盘,奥园·中源国际城今年已经是第三次开盘,每次开盘均告罄;而紫宸澜山作为第一季度郴州市区的销冠楼盘,此次开盘交出的成绩也是非常亮眼的;美达华府、金科城、泊富君庭基本为开盘去化成绩良好,可见市场热度仍然是居高不下的。郴州市场6月商品房去化结构表明,刚需户型需求量占主要部分,刚需首改户型需求量继续增长。



从商业成交方面看,郴州目前在售商业供应量较少,上月商业去化总面积为13930㎡,去化面积环比下降35%,去化主力为湘南大市场和华泰城。


综合来看,郴州市6月房地产市场无论从土地供应或成交、新房成交面积等来看,仍然是火热的状态,棚改政策即便收紧,只能是抑制房价的快速上涨,并不能让房价下降,该涨仍然会涨,预计最高概率为横盘。


棚改政策的风向只是对信心层面的微影响,从国家层面而言,该政策不存在全面取消的可能,因此,在郴州目前棚改户的购房占比极低的情况下,同时,目前市场刚需购房是市场成交的绝对主力,郴州房价仍然处于持续上扬的周期中因此建议购房者可依据自己的能力和需求尽快上车,不必要求一步到位;建议关注不限购、不限贷的商业公寓。


另外,从长沙出台的限购政策来看,可见购房资格的重要性。而公寓相比于住宅而言,总价较低,上车门槛较低,尤其目前郴州市场上的公寓供应量即将进入空档期,巨丰豪斯卡、五岭国际、燕泉公馆、裕湘公馆、紫金嘉园、郴中心、美美世界等基本去化完毕。目前热销中的项目仅有高铁板块首个约10万方纯商业综合体项目智付·星云汇。另外后续即将入市的公寓项目仅有万宝双子塔、天盛·汇金时代、以及新拍地王碧桂园项目,三个项目从目前市场对外的吹风价格来看,或将进一步拉升郴州市场公寓的整体价格水平。因此,目前应该是入手公寓的较好时机。

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